ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость. Golden Visa от €250 000

Когда капитал уже сформирован, обычно этим хочется решить сразу несколько задач. Не просто купить недвижимость за рубежом, а сохранить деньги в понятном активе, получить для семьи дополнительный вариант на случай переезда и при этом не быть обязанным немедленно менять страну проживания.

В этом смысле греческая Golden Visa по-прежнему выглядит интересно. Инвестор покупает недвижимость в Греции и на этом основании получает ВНЖ для себя и членов семьи. Постоянно жить в стране, чтобы сохранить этот статус, не требуется.

Правда, программа за последние годы заметно изменилась. Сейчас порог зависит и от региона, и от самого объекта: это может быть €800 000, €400 000 или, в отдельных случаях, все те же €250 000.

Поэтому сегодня важнее спрашивать не только, сколько стоит Golden Visa Греции, а подойдет ли конкретная недвижимость под требования программы.

Что дает ВНЖ Греции за инвестиции

Golden Visa - это инвестиционный ВНЖ категории B.5.

У программы есть главное преимущество, что после получения карты не нужно срочно перевозить в Грецию семью, бизнес и всю свою жизнь. Можно продолжать жить в другой стране, а греческий ВНЖ оставить как дополнительный вариант на будущее.

Разрешение выдается на пять лет. Затем его можно постоянно продлевать еще на пять лет, если инвестиция сохраняется и остальные требования программы по-прежнему выполняются.

Даже длительное отсутствие в Греции само по себе не мешает продлению и это существенная разница по сравнению с обычными видами на жительство, где человеку часто приходится действительно жить в стране и следить за количеством дней отсутствия.

Для кого-то квартира в Греции будет в первую очередь активом, для другого местом для летнего отдыха. А через несколько лет обстоятельства могут измениться, и она уже станет собственным жильем в ЕС.

ВНЖ Греции для всей семьи

Получать отдельную Golden Visa каждому члену семьи и делать несколько инвестиций не нужно.

Вместе с основным инвестором статус могут оформить супруг или партнер, дети младше 21 года, если они не состоят в браке, а также родители супругов или партнеров.

Получается, одна покупка недвижимости может закрыть вопрос с резиденцией сразу для нескольких членов семьи.

Для человека с детьми это большой плюс, так как семья получает возможность в будущем выбирать, где жить, учиться и строить дальнейший маршрут в Европе.

Сколько нужно инвестировать в недвижимость в Греции

Сейчас в Golden Visa фактически три основных порога: €800 000, €400 000 и €250 000.

Разберем каждый.

€800 000 — Афины и другие востребованные регионы

Минимальная инвестиция €800 000 действует для недвижимости:

• в Аттике, в том числе в Афинах;
• в региональной единице Салоники;
• на Миконосе;
• на Санторини;
• на островах с населением более 3 100 человек.

В стандартном варианте деньги должны быть вложены в один объект и площадь основных помещений построенной недвижимости должна составлять не менее 120 м².

€400 000 — остальные регионы Греции

В других районах страны минимальный порог ниже - от €400 000.

Но основные условия похожи. Это один объект и для стандартной готовой недвижимости также действует минимальная площадь 120 м².

Для человека, которому не принципиальны Афины, Салоники или популярные острова, такой вариант может быть заметно интереснее по бюджету.

€250 000 — специальные объекты

Получить ВНЖ Греции за покупку недвижимости от €250 000 все еще можно. Просто речь идет уже не о любой квартире или доме.

Один из вариантов - это недвижимость, которая раньше была нежилой и переводится в жилой фонд. Например, бывший офис, магазин или другое коммерческое помещение. Минимальная стоимость такой инвестиции составляет €250 000.

Ко второй категории относятся определенные охраняемые исторические здания, которые должны быть отреставрированы или реконструированы.

То есть порог €250 000 из программы не исчез. Но выбор объекта здесь требует намного больше внимания.

Почему недвижимость от €250 000 сейчас так интересна

Если задача получить ВНЖ Греции через недвижимость, то вход в программу может составлять не €800 000, а €250 000.

Вся недвижимость должна соответствовать требованиям Golden Visa. У нее должны быть нормальные документы, корректное назначение, понятная история, а сама сделка не должна создавать проблем позже.

Как правило, при пороге €250 000 особенно важно проверить:

• действительно ли объект соответствует Migration Code;
• оформлен ли перевод в жилой фонд или можно ли его провести;
• нет ли проблем с документами;
• подходит ли сделка под получение Golden Visa;
• насколько сам объект ликвиден и что с ним можно будет делать в дальнейшем.

Для инвестора важна не минимальная цифра входа, а качество всей сделки.

Нужно ли жить в Греции после получения Golden Visa

Для сохранения инвестиционного ВНЖ нет установленного минимального количества дней, которое владелец должен ежегодно проводить в стране.

Можно продолжать жить и работать в другом месте, владеть недвижимостью в Греции и продлевать ВНЖ при сохранении условий программы.

Для предпринимателей и людей, у которых бизнес завязан на другую страну, это удобно, потому что можно владеть активом в Греции и сохранять ВНЖ, не перестраивая немедленно налоговую и деловую жизнь семьи вокруг новой страны.

Само получение Golden Visa также не означает автоматического возникновения налогового резидентства Греции.

Налоговый статус зависит от фактического проживания, центра жизненных интересов и других обстоятельств.

Можно ли купить недвижимость дистанционно

Большую часть процесса провести дистанционно можно.

После подготовки документов инвестор выбирает объект, затем оформляется доверенность. По ней значительную часть действий по покупке недвижимости можно провести без постоянного присутствия в Греции.

Обычно на первоначальную подготовку документов уходит порядка одной-двух недель. На подбор подходящей недвижимости также стоит закладывать примерно две недели, хотя здесь все сильно зависит от требований самого покупателя.

Дальше идет юридическая проверка и сделка.

Поездка в Грецию понадобится, в частности, для биометрии, необходимой при оформлении карты резидента.

Как проходит получение ВНЖ Греции через недвижимость

На практике процесс выглядит примерно так.

1. Сначала проверяется сам инвестор и возможность участия в программе.

Имеют значение гражданство, состав семьи, бюджет и то, какой вариант недвижимости рассматривается.

Для граждан России и Беларуси здесь есть отдельное ограничение, о нем поговорим ниже.

2. Затем получается греческий налоговый номер AFM и готовятся документы.

Без AFM провести сделку с недвижимостью в Греции не получится.

3. Подбирается объект под Golden Visa.

Именно недвижимость, соответствующая нужной категории программы.

4. Проводится юридическая проверка и оформляется сделка.

При необходимости используется доверенность.

5. Объект полностью оплачивается.

До подачи заявления на инвестиционный ВНЖ стоимость недвижимости должна быть оплачена полностью.

6. Подается заявление на ВНЖ.

7. Инвестор и другие заявители проходят биометрию.

8. После рассмотрения изготавливаются карты резидентов.

В среднем, весь процесс занимает до восьми месяцев, включая подбор и приобретение объекта и изготовление карты.

Это ориентировочные сроки по сопровождению. Продолжительность конкретного кейса зависит от объекта, документов и загрузки миграционной службы.

Сколько на самом деле стоит Golden Visa Греции

€250 000 - это стоимость инвестиционной недвижимости, а не весь бюджет переезда.

К стоимости недвижимости добавляются расходы на сделку, юридическое сопровождение, государственные сборы, оформление документов, страхование, сопровождение и доставка готовых карт и другие сопутствующие платежи.

Это не фиксированная государственная цена программы и итоговый бюджет зависит от объекта, состава семьи и конкретной сделки.

Нужно ли показывать доход для Golden Visa

Подтверждать ежемесячный доход, как это приходится делать, например, при оформлении ВНЖ финансово независимого лица, здесь не нужно.

Основанием для Golden Visa является сама инвестиция.

Нужно подтвердить сделку и полную оплату объекта.

При этом происхождение денег и расчеты по сделке, конечно, не существуют вне банковских правил. Банк, нотариус и другие участники процедуры проводят свои проверки в рамках требований законодательства.

Но установленного миграционной программой требования показывать доход у Golden Visa нет.

Здесь важен капитал, достаточный для самой инвестиции.

ВНЖ Греции для граждан России и Беларуси

Для граждан России и Беларуси сейчас действует важное ограничение.

Министерство миграции Греции приостановило прием новых заявлений на инвестиционные виды на жительство от граждан этих стран. Формулировка - “до дальнейшего уведомления”.

Поэтому гражданин России только с российским паспортом сейчас не может просто купить подходящую недвижимость и подать заявление на Golden Visa.

Другая ситуация, если у инвестора есть второе гражданство, которое позволяет участвовать в программе.

Тогда возможность оформления рассматривается уже с учетом этого паспорта.

Golden Visa или ВНЖ финансово независимого лица

Это два разных пути, хотя оба часто рассматривают люди с капиталом.

ВНЖ финансово независимого лица подходит человеку, который планирует жить в Греции и может подтвердить достаточные средства.

Покупать недвижимость специально ради такого ВНЖ не требуется. При этом у статуса есть ограничения на работу.

Golden Visa строится вокруг инвестиции.

Она больше подходит тому, кто в любом случае хочет купить недвижимость в Европе, получить ВНЖ для семьи и при этом не привязывать сохранение статуса к постоянному проживанию в стране.

Поэтому если человек хочет переехать в Грецию и жить там - это одна ситуация, а если уже есть €250 000–800 000, которые можно вложить в европейскую недвижимость, и одновременно нужен запасной вариант проживания в ЕС  - это совсем другая.

И в этом случае Golden Visa может оказаться логичнее.

Кому подойдет ВНЖ Греции за инвестиции

ВНЖ Греции за инвестиции - это дополнительный актив семейной стратегии.

Она особенно интересна тем, кто:

• не хочет прямо сейчас полностью переезжать из своей страны;
• хочет иметь запасной вариант проживания в ЕС;
• планирует приобрести недвижимость в Европе в любом случае;
• хочет оформить статус сразу для семьи;
• ценит возможность быстро изменить страну проживания, если изменится бизнес, образование детей или внешние обстоятельства;
• предпочитает вложить деньги в актив.

Когда капитал уже есть, цена самой карточки редко является главным вопросом.

Гораздо важнее не потерять время на неправильную программу, не купить объект, который не подходит под ВНЖ, и не обнаружить ограничения после того, как деньги уже переведены продавцу.

Помощь с ВНЖ Греции и покупкой инвестиционной недвижимости

Мы работаем с профильными партнерами, которые сопровождают получение ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость.

Партнерский процесс включает подбор недвижимости, полную проверку объекта и застройщика, юридическое сопровождение, получение греческого налогового номера и дальнейшее сопровождение оформления ВНЖ.

Если вы рассматриваете инвестицию в недвижимость, оставляйте заявку.

Мы передадим ваш кейс специалистам и поможем получить расчет маршрута и полного бюджета под вашу ситуацию.

Если вы гражданин России или Беларуси и у вас нет альтернативного паспорта, мы поможем его получить.

Информация о требованиях программы проверена по материалам Министерства миграции и убежища Греции. Актуально на август 2026 года.